Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thể chế 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội trong 13 chương với khoảng 232 điều. Để xây dựng dự thảo, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp, bộ ngành liên quan tiến hành rà soát bất cập, xây dựng dự án luật và lấy ý kiến theo đúng trình tự của Pháp Luật.

“Việc sửa đổi luật nhằm giải quyết những bất cập và quy định rõ nội dung để dễ thực hiện đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan tránh chồng chéo trong thực thi... Cùng với việc cắt giảm thủ tục hành chính, dự thảo đề xuất luật hóa nhiều quy định và giảm bớt văn bản dưới luật” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều nội dung liên quan đến các chính sách mới như sở hữu chung cư có thời hạn; thúc đẩy nguồn lực trong đó có việc dành quỹ đất phát triển dự án nhà ở; chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; quản lý vận hành chung cư với những vấn đề đang gây nhiều khiếu kiện...

TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là đột phá

Thời gian qua, cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu dẫn đến không giải quyết được. Ví dụ, người tái định cư phải được gấp đôi diện tích ban đầu nhưng mặt khác, quy hoạch lại không cho tăng diện tích, tăng tầng, luật pháp không có quy định cải tạo chung cư cũ phải đền gấp 2 lần, nhưng tiêu chuẩn nhà ở quy định chỗ ở mới đạt tiêu chuẩn thấp nhất phải là 25m2 chứ không phải 15m2. Như vậy, phải xây gấp đôi mới đủ tái định cư và rõ ràng cải tạo chung cư cũ bị vướng mắc về tiêu chuẩn nhà ở...

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn. Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau…

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp: Tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn

Phần lớn những người ở chung cư cũ là được cơ quan Nhà nước phân chia theo tiêu chuẩn cán bộ công nhân viên. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý. Chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tùy theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý.

Ví dụ như khu tập thể Văn Chương hơn 5ha nhưng nhiều căn hộ chỉ 15m2 mà có 3 chủ hộ... Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua gặp khó khăn vì không có quy định niên hạn sử dụng, nên ngay cả những chung cư đã xuống cấp mức cực kỳ nguy hiểm cũng không thể tổ chức triển khai cải tạo do phải nhận được sự đồng thuận từ người dân.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cũng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Vì vậy, nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và đưa ra giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực, nếu hài hòa, phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận…

Giám đốc Công ty Luật VietThink, luật sư Nguyễn Đình Vinh: Nhiều quốc gia đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân khi đến thời điểm các tòa nhà chung cư này hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ đi để xây mới lại.

Nếu cứ khư khư bảo vệ quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ. TP Hà Nội đã đề xuất thí điểm cải tạo 10 nhà chung cư cũ nhưng đến nay vẫn rất chậm, muốn làm nhanh thì cần có giải pháp và thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Trên thực tế rất nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương: Không quy định niên hạn sử dụng công tác cải tạo chung cư cũ sẽ “bế tắc”

Những công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp thì sẽ xử lý ra sao? Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng, nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư vào tham gia xây mới, cải tạo.

Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay.

Trong khi đó, hết niên hạn sử dụng tòa nhà nhưng vẫn có thể đấu giá đất của toàn nhà đó do họ vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị lên rất cao. Về lo ngại khi áp dụng quy định này sẽ khó bán được chung cư, điều này là thiếu căn cứ.

Nhiều ý kiến trái chiều về quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến niên hạn sử dụng nhà chung cư.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu: Quy định thời hạn sử dụng chung cư không đáp ứng được nguyện vọng của người dân

Đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài, và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của Pháp Luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ Luật Dân sự 2015.

Việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của Pháp Luật xây dựng có thể đã có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư. Vì bất cứ công trình xây dựng nào đều có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021 mang tính khả thi và phù hợp với thực tiễn. Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. 

Vì vậy, quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Ngoài ra, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn, còn nhà thì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Quy định này có thể làm lợi cho những chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị. 

Hiện nay, vẫn đang có rất nhiều ý kiến trái chiều về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Bộ Xây dựng vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi về các nội dung của dự thảo, sau giai đoạn 2 tháng sẽ báo cáo tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và thông qua tại kỳ họp thứ 6.