Trong năm nay, nhiều chủ sở hữu tòa tháp văn phòng ở Mỹ đã gia hạn khoản vay thế chấp, thường bằng cách bỏ thêm vốn vào. Nhiều khoản vay trong số đó sẽ đáo hạn vào năm tới. Nếu nhu cầu vẫn ảm đạm thì nhiều chủ sở hữu buộc phải trả hết các khoản thế chấp, bán tài sản với giá chiết khấu sâu hoặc giao tòa nhà cho các chủ nợ.
“Năm 2024 là thời điểm nước rút. Chủ sở hữu và bên cho vay sẽ phải ngồi lại đánh giá xem giá trị tòa nhà còn lại bao nhiêu, cần vay thêm bao nhiêu và xác định cơ cấu vốn phù hợp để những tòa nhà này thành công”, Scott Rechler, CEO của RXR Realty, chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng ở khu vực New York nói.
Nhu cầu thuê văn phòng ở nền kinh tế lớn nhất thế giới không có dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch Covid-19. Trong khi số lượng nhân viên làm việc từ xa toàn thời gian đã giảm dần nhưng chính sách làm việc hybrid, kết hợp làm từ xa và văn phòng dường như sẽ tiếp tục tồn tại. Theo Scoop Technologies, trong quí 4, 62% doanh nghiệp Mỹ cho phép nhân viên làm việc tại nhà một số ngày trong tuần, tăng từ mức 51% trong quí đầu tiên.
Tỷ lệ quay trở lại văn phòng cũng bị đình trệ trong năm 2023. Kastle Systems, công ty theo dõi các hoạt động quẹt thẻ an ninh ở các tòa nhà tại 10 thành phố lớn của Mỹ cho biết, số người đến văn phòng trung bình chỉ bằng khoảng một nửa mức trước đại dịch. Placer.ai, công ty theo dõi dữ liệu điện thoại di động, ước tính số nhân viên đến văn phòng chỉ ở mức 60-65% so với trước đại dịch.
Theo Công ty dữ liệu CoStar Group, tỷ lệ văn phòng trống ở Mỹ đang ở mức kỷ lục 13,6%, tăng từ mức 9,4% vào cuối năm 2019. Dự báo, tỷ lệ này sẽ tăng lên 15,7% vào cuối năm 2024 và sẽ đạt đỉnh trên 17% vào cuối năm 2026. Tỷ lệ trống sẽ tăng cao hơn vì gần một nửa số hợp đồng thuê văn phòng được ký trước đại dịch vẫn chưa hết hạn. Khi hợp đồng hết hạn, nhiều doanh nghiệp có thể giảm diện tích thuê.
Chẳng hạn, hãng luật Neal Gerber Eisenberg ở Chicago ký trong những hợp đồng thuê văn phòng lớn nhất năm 2023 của thành phố vào đầu mùa thu vừa qua. Hãng đã thuê 8.300m2 tại địa điểm mới, giảm so với 10.500m2 trong hợp đồng thuê trước đây. Hãng không còn cần nhiều không gian văn phòng vì đang áp dụng chính sách yêu cầu nhân viên phải làm việc tại văn phòng ít nhất tám ngày một tháng.
Ngoài sự suy giảm nhu cầu trong dài hạn, các chủ văn phòng vẫn đối mặt với lãi suất cao. Những chủ văn phòng phải tái cấp vốn cho khoản nợ đã vay khi lãi suất ở mức thấp sẽ đối mặt với chi phí vay cao hơn nhiều do tỷ lệ trống cao đang gây áp lực lên giá cho thuê và thu nhập của họ.
Trong những tuần gần đây, lạm phát của Mỹ hạ nhiệt rõ rệt hơn và Cục Dự trữ liên bang Mỹ báo hiệu sẽ giảm lãi suất ít nhất ba đợt trong năm 2024. Điều đó sẽ làm dịu đi cú sốc lãi suất. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng, chủ các tòa nhà văn phòng vẫn đối mặt với sức ép tài chính.
“Nếu bạn có một khoản thế chấp sắp đáo hạn ở mức lãi suất 3-4%, không đời nào bạn tái cấp vốn ở mức lãi suất thấp như vậy nữa”, Steve Sakwa, nhà phân tích của Evercore ISI nói và cho biết thêm, dù lãi suất có thể giảm nhưng nếu tái cấp vốn, các chủ sở hữu văn phòng sẽ phải chịu mức lãi suất cao gấp đôi so với hợp đồng vay trước đây.
Tuy nhiên, không phải tất cả các tín hiệu đều ảm đạm đối với thị trường văn phòng Mỹ trong năm 2024. Nhu cầu về không gian chất lượng cao nhất và có vị trí tốt nhất vẫn còn mạnh ở nhiều thị trường khi một số công ty sẵn sàng trả giá thuê cao để khuyến khích nhân viên quay trở lại văn phòng.
Các chủ đầu tư đã rút lui khỏi lĩnh vực này nên có rất ít sự cạnh tranh từ nguồn cung văn phòng mới. Theo CoStar, chỉ có gần 2,8 triệu mét vuông diện tích văn phòng bắt đầu được xây dựng trong năm 2023, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2010.
Các thành phố như San Francisco, New York và Boston đang giảm chi phí và hợp lý hóa quy trình chuyển đổi các tòa nhà văn phòng lỗi thời thành khu căn hộ. Dự kiến, nỗ lực đó sẽ không giúp cải thiện đáng kể tỷ lệ trống văn phòng nhưng có thể mang lại nhiều hoạt động hơn cho các khu kinh doanh, tạo tâm lý tích cực cho các chủ tòa nhà và doanh nghiệp ở khu vực trung tâm thành phố.
Tuy nhiên, số lượng chủ sở hữu không trả được nợ thế chấp ngày càng tăng do giá thuê văn phòng giảm. Theo công ty dữ liệu Trepp, đối với các chủ sở hữu văn phòng, tỷ lệ quá hạn của các khoản vay ngân hàng và các khoản vay chuyển đổi thành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại hiện trên 6% so với mức dưới 1% trước đại dịch. Tỷ lệ nợ quá hạn cao kết hợp với triển vọng thị trường văn phòng ảm đạm đã buộc một số chủ sở hữu giao lại tài sản cho bên cho vay hoặc bán với giá chiết khấu sâu.
Theo Trepp, do khó khăn tài chính, vào mùa thu năm nay, chủ sở hữu của One Stamford Forum, một tòa nhà có diện tích 46.500m2 ở thành phố Stamford, bang Connecticut đã giao lại chìa khóa tòa nhà cho các chủ nợ. Tại San Francisco, các tòa nhà văn phòng như 60 Spear Street và 350 California Street được bán lại với giá thấp hơn nhiều so với giá trước đại dịch.
Trepp dự kiến, tỷ lệ nợ quá hạn của các chủ văn phòng có thể lên tới hơn 8% vào nửa cuối năm tới. Khi nhiều chủ văn phòng vỡ nợ, những người chủ mới có cơ hội mua với giá giảm đáng kể. Điều này có thể sẽ gây áp lực lớn hơn lên thị trường vì những chủ mới có thể tính giá thuê thấp hơn mà vẫn kiếm được lợi nhuận.
“Tình hình có thể trở nên thảm họa là nếu bạn bắt đầu thấy áp lực lợi nhuận khiến các doanh nghiệp tiếp tục thu hẹp quy mô văn phòng hoặc thậm chí tăng tốc làm như vậy”, Stephen Buschbom, Giám đốc nghiên cứu của Trepp cảnh báo.
